新規に部屋を貸す場合、大家さんは他の部屋の家賃に関係なく貸すときの市況に応じて家賃を決めます。つまり貸し手市場の場合は家賃は高めに、借り手市場の場合は安めになるということです。

それではこの家賃の決め方は適正家賃といえるのでしょうか？
結論からいうと、もともと家賃に適正家賃という考え方は無いといって過言ではありません。つまり賃貸契約とは最終的に貸主と借主との間で決められるものだからです。どんなに周辺相場より高い家賃でも借主が同意して契約してしまえばそれがその部屋の家賃ということになります。
このような理由で同じ間取りでも家賃がばらばらになってしまうのですが、これは、法律上の違法でもないので仕方ないことと理解するしかありません。もっとも大家さんは法外な家賃で借手がいないといけないので、そんなに周辺相場からかけ離れた家賃を設定する事はありません。

それでは、大家さんからほかの部屋と家賃を合わせたいので家賃の値上げの申し入れがあった場合はどうでしょうか？また借主の方から値下げを申し入れた場合はどうでしょうか？
家賃の値上げや値下げは借地借家法32条の中の3つの条件（※）のいずれかで不相応になった場合、当事者は相当な賃料とすることを請求することができます。この場合、賃料は最終的には裁判所が決めることになります。 賃料の同一化は3つの条件の3つめ、近傍同種の建物との家賃の比較にあたります。
しかし賃貸借関係は極めて個性が強いため、仮に近隣の家賃と比較したとしてもそれほど決定的な要因でなく、結局のところ裁判所では同一にすることは難しいといえます。したがって大家さんは家賃を同一化するための値上げは難しいといえます。また、逆に借主の賃料の値下げ請求も同様です。

※家賃の増減請求ができる借地借家法32条（借賃増減請求権）の3つの条件

• 1. 土地・建物に対する税金等の負担が増減した場合
• 2. 土地・建物の価格が上昇・低下した場合や経済事情が変わった場合
• 3. 近くの同タイプの部屋の家賃と比較して高い、または安い場合